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      300城“拆迁潮”启动!什么信号 ?
      发布时间 :2024-11-29|发布人:管理员

      新一轮拆迁的风 ,吹了一年,终于启动了!
      近日,住建部、财政部联合下发通知 ,把去年确定的、以35个超大、特大城市为目标的城中村改造,扩围到近300个地级或以上城市。覆盖的范围扩大了8倍还多!

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      这意味着接下来很长一段时间,全国几乎所有地级以上城市都会迎大规模的城中村改造!
      住建部同时强调 ,要推进“货币化安置” 。即这次拆迁的补偿方式将不再是提供房票 ,而是直接给现金。

      No.1 :为何要大规模进行城中村改造?

      从城市发展更新层面来看,伴随城市化进程,历史遗留下来的城中村 ,一方面是居住环境恶劣,另一方面还严重影响市容市貌、阻碍城市连片发展,是极大的浪费。拆掉这些老房子,让优质的土地资源重新产生价值 ,利民利城利发展。
      同时 ,从历年数据来看 ,当前全国商品房库存量已经达到近10年来高位。房地产库存量8~12个月是合理区间,但按照24年全年8-9亿的存量面积计算,去化周期在3年左右,库存压力大。当前房地产供需不匹配问题严峻,房子供大于求,尤其是二三线城市 ,去化周期会更长。

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      官方口径是新增100万套货币化安置 ,如果每套约100㎡,完全落地后将能够带动存量房去化约1亿㎡,相当于当前库存总量的约七分之一 。
      当然 ,城中村改造 、拆迁等也会带动众多上下游产业 ,如建筑 、设计、施工 、绿化 、清洁 、物业等 ,这对于相关产业和就业也有一定促进作用。

      No.2:钱从哪儿来?

      发放的现金从哪里来?这个问题在一揽子政策里已经给出了答案 :
      一是,城中村改造项目被纳入地方政府专项债券的支持范围,同时开发性和政策性金融机构将提供专门的城中村改造资金。
      二是,鼓励商业银行依据市场化和法治化的原则,为城中村改造项目提供贷款,以确保项目的顺利实施。

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      简而言之,这次政策的核心目的,是通过财政和金融的双重支持 ,确保资金的指定用途,把钱能够发出去 ,同时也能够用到点子上。

      No.3:哪些房子被拆几率高?

      这么多城中村,这么多老旧小区,到底拆到谁家 ?这取决于多种原因,但肯定离不开这几点:房子位置好不好 、够不够旧、值不值得拆 。

      那么,哪些房子被拆的几率高?
      第一 ,位于核心位置 ,阻碍了城市发展的房子 。要拆城中村肯定是利益最大化 ,优先选城市的核心位置 、主城区 。
      第二,房龄够大,“年老体弱”的危房。越老越旧的房子更容易被拆迁,这点毋庸置疑,考虑到安全性,这类房子的优先级肯定是排第一位的。
      第三,产权相对更完整的房子。拆迁牵扯到的流程繁琐 ,房子有没有产权至关重要 ,特别是一些自建房 、违规私建的、租赁建设的,为避免扯皮,一般都不会优先考虑 。

      No.4:有何影响?

      把各个城市中的城中村项目,拔掉重建,可以有效驱动投资、加持地方土地收入、加速楼市去库存 、拉动产业链的运转、改善就业及提高居民收入、促进消费和内循环。对国内经济的整体局面,是一次历史性的强心针 。

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      具体到楼市来看 ,第一,一线及强二线城市棚改拆迁后 ,资金大概率依旧沉淀在本地楼市进行买房,而像其它一些弱二线城市和三四五线城市拆迁后,相当一部分资金则可能会流出本地,流向更强的一二线城市。简单说 ,这次“城中村改造”会成为一种催化剂 ,加速了不同城市间房价的分化。
      第二 ,一线城市和强二线城市中,目前大量亟待拆改的城中村或其它老旧房屋,集中在城市核心区域板块与新兴产业重点分布区域板块,有不少还是连片存在的。这就导致腾让出的土地货值会更高 ,有可能促使强一二线城市房价快速复苏 。


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